節税の教科書

不動産取得税・新築住宅用土地の軽減措置特例と控除〜既存住宅はどうなる?

 

不動産取得税では、住宅用の建物だけでなく住宅用の土地を取得した際にも税額の軽減措置があります。新築、中古のいずれも適用がありますし、土地・建物を含めると不動産取得税の税額はそれなりの額になりますから、適用できる場合は必ず申請するようにしましょう。

新築住宅用の土地についての軽減措置

新築の特例適用住宅の敷地には、以下の条件を満たせば税額の軽減措置があります。

※尚、建物が特例適用住宅の条件を満たしていることが必要ですから、建物の条件については「不動産取得税・住宅用建物の特例」の記事でご確認ください。

土地の不動産取得税が軽減/減額される3つのケース

以下の①~③の条件のいずれかを満たす場合には、土地の不動産取得税が減額されます。

①土地を買ってから※3年以内に特例適用住宅を新築した場合

※原則は2年以内とされていますが、2020年3月31日までの間に限り3年間とされています。土地を取得してから自分の戸建住宅や賃貸用共同住宅を建築する場合です。

②特例適用住宅を新築してから1年以内にその敷地を買った場合

借地の上に住宅を新築してから、底地(借地権がついている土地の所有権のことです)を買い取った場合等がこのケースに当たります。

③特定適用住宅に当たるものを購入した場合

未使用の土地付建売住宅や分譲マンション(いわゆる不動産業者のパンフ等で「新築」とされているものです)等で、特例に当たる物を購入した場合がこちらに該当します。

 

ご参考までに申し上げますと、宅建業法で規制されている内容で、宅建業者は「新築してから1年以内の建物で誰も住んだことがない建物」しか「新築」と書いて売り出すことはできません。新築後1年以内であっても誰かが住んだことがあればそれは「新築」ではないという扱いをされます。

ですので、この③の条件を満たすかどうかは不動産業者のパンフレット等で判断しても良いでしょう。もちろん購入まで済ませた時点で「1年以内」でなければいけません。

 

不動産取得税額の計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(以下のイ、ロのうち大きい方)

イ:45,000円
ロ:(土地1㎡当たりの固定資産税評価額1/2)×(課税床面積×2 ※200㎡が限度)×税
率3%

例えば取得した土地の面積が200㎡、評価額が40,000,000円(200,000円/㎡)、特例適用新築住宅の床面積を100㎡とすると、
イ:45,000円
ロ:200,000円/㎡×1/2×(85㎡×2)×3%=510,000円
となり、本来の税額から510,000円が控除されることになります。

この場合、本来の税額である

40,000,000円×1/2×3%=600,000円

を納めていた場合、510,000円が還付されることになり、最終的な税負担額は600,000円-510,000円=90,000円となります。

なお、この土地の取得後3年以内に住宅を新築した場合の敷地の軽減措置については、以前は土地を取得した人が建物も新築する場合に限定されていましたが、現在は土地を取得した人と建物を新築した人が違う場合でも適用されます。

例えば、親が取得した土地に子供が特例適用住宅を新築する場合や、取得した土地を賃貸して借地人が特例適用住宅を新築する場合でも適用を受けられます。

尚、土地を取得してから3年以内に特例適用住宅を新築する予定であるときには、所定の手続きを取れば上記の土地に対する税額軽減分の納付を猶予してもらい、申請通りの建物を期間内に新築すれば不動産取得税が減額され、期間内に新築しなければ不動産取得税の猶予を取り消して課税するという制度もあります。

一部の既存住宅についても控除がある

特定の既存住宅の用地についても不動産取得税の税額軽減措置があります。

特定の既存住宅がどのようなものを言うのかは「不動産取得税・住宅用建物の特例」でお話ししたとおりですから、そちらの記事をご確認ください。

特例の既存住宅のケースで土地についての不動産取得税の軽減措置を受けるための条件は以下のとおりです。

①既存住宅と土地を同時に取得した場合

中古の土地付き戸建住宅やマンションを購入した場合で、ほとんどのケースはこれでしょう。

②土地を取得してから1年以内に、この既存住宅を取得した場合

これは正直あまりない場面だと思いますが、あり得るケースのほとんどは、借地の上に建てられている建物(借地権付建物と言います)がある場合、その土地の所有権(底地)を買って、そのあと1年以内にその土地の上の借地権付建物を買ったようなケースです。

③土地の取得前1年以内に、この既存住宅を取得していた場合

これは②の反対です。
借地権付建物を買って、その後1年以内に地主さんから土地の所有権を売ってもらったような場合ですね。
※借地人が底地を買う場合、ほとんどの場合地主さんが底地を第三者に売るより高く売れますから、このケースの方が圧倒的に多いものと思われます。

上の①~③のいずれかを満たしている場合、前項の新築時の場合と同じように計算した軽減措置が受けられます。

借地権付建物の底地は借地人が買う方が高く売れるとは?

ちょっと話が横にそれますが、借地権付建物の底地は借地人が買う方が高く売れる話題についてお話しします。読み物だと思ってお読みください。

借地権付建物は以下のように成り立っています。

①借地権と建物
②底地(土地の所有権のこと。借地権の負担がついていて地主が利用できない代わりに借地料をもらえる)

ここで、

1.地主が借地人に底地を売る場合

2.地主が借地人ではない第三者に底地を売る場合

の2つのケースを考えてみましょう。

1.の場合、借地人が底地を買えば、その土地の権利は借地権から所有権にランクアップされます。つまり、借地権付建物という「その土地の使用料を払い続けなければならない」という負担付の不動産から、完全所有権の土地+建物になります。
そのため、売るときも高く売れますし、建物を壊すのも建て替えるのも自由になります。

その一方、2.の場合は地主から底地を買った第三者は、借地権の負担付きの土地所有権を買うことになります。土地を買っても借地人がいますから自分で土地を使うことはできず、借地料をもらえるだけです。

どちらが底地を買った方にとって得か、というと、圧倒的に1.です。ですから、2.の場合よりも1.の方が地主は底地を高く売ることができます。

このような価格を専門用語で「限定価格」と言いますが、ご参考程度に覚えておいてください。
特に土地を売るとき・買うときに知っておいて損はない概念です。

まとめ

不動産取得税、特に住宅はこれまでお話ししてきたようにたくさんの軽減措置が設けられています。
軽減措置を受けられる場合は絶対に申告した方が良いので、条件をよくご確認するようにしてください。