相続税対策

規模の大きい土地の評価③ 平成29年改正後に適用除外となった土地

平成29年の地積規模の大きい宅地の評価の改正により、旧来の広大地評価と比較して適用対象となって評価減が見込める土地は増えましたが、逆に適用対象外となったケースもあります。

広大地評価と比較して、平成29年改正で適用除外となった土地の例

平成16年改正の広大地評価の適用要件と、平成29年改正の地積規模の大きな宅地の評価の適用要件の違いにより、従来は広大地に該当したけれど、現在では地積規模の大きな宅地とは認められないようになった土地の例を以下に示します。
尚、特段断りのない場合、地域的な要件は満たしているものとします。

①都市計画法上、準工業地域の指定を受けており、かつ相続税路線価図の地区区分が中小工場地区に該当するが、中小工場と住宅が混在する地域であり不動産の売買市場の実態からすると宅地分譲業者が購入すると考えられる土地

文章にするとややこしいのですが、単純に

  • 準工業地域の指定を受けている
  • 相続税路線価図の地区区分では中小工場地区の指定を受けている
  • 現実にその土地を見ると、周りは中小町工場と戸建住宅が混在している地域であり、敷地規模が大きい土地

以上の3つの条件を備えた土地のことと思ってください。専門的には工業地から住宅地に移行しつつある地域等と言います。

東京23区ですと足立区の北側や大田区の南側でよくある風景なのですが、旧来は町工場が建ち並んでいた土地が、工場の衰退や後継者不在による廃業に伴って現在は戸建住宅が増えつつある地域といったイメージです。
このような地域は東京23区内に限らず多く見られます。
このような地域内に、例えば1,000㎡程度の大きい土地があれば、通常は地域の分析や不動産取引の実態からみて、その土地を購入するのは宅地分譲業者であり、購入した業者は区画割の上戸建住宅地として販売するであろうと思われます。

従来の広大地評価では、路線価図の地区区分は問題とはなっておらず、このような土地は祖路線価図の地区区分が中小工場地区であっても不動産の売買市場の実態に鑑みて広大地評価の適用が認められていました。
しかし、平成29年改正により、路線価図の地区区分が中小工場地区であれば、個々の地域の状況や不動産の売買市場の実態に拘らず、形式的に中小規模の工場用地として利用されるものとみなされることとなったため、地積規模の大きな宅地の評価の適用対象からは除外されることになりました。

②市区町村の宅地開発の条例などの開発許可面積が三大都市圏においては500㎡、三大都市圏以外の地域では1,000㎡未満の土地

開発行為(開発道路を入れて土地を分筆する等、区画形質の変更)については市区町村が許可基準を決めることができますから、相続税の評価基準の面積とは関係なく「これ以上の面積の土地は開発許可が必要です」とすることができます。
実際に東京23区内では開発許可面積を500㎡未満に定めている区もあります。
例えば、区の条例で300㎡以上を開発許可面積と定めている場合、評価対象地がその開発許可面積以上の面積を有するときには、旧来の相続税評価制度では広大地評価の規定による500㎡未満であっても、広大地に該当していました。
平成29年改正による地積規模の大きな宅地の評価では、面積による基準が画一的かつ形式的な基準になりましたから、この場合、区の条例で開発許可が必要な土地であっても500㎡に満たない場合は地積規模の大きな宅地には該当しないということになりました。

③評価対象地の面積がその自治体の開発許可面積未満であるものの、ミニ開発が多く認められる地域にある土地
例えば、東京23区内においてその開発許可面積が500㎡以上とされているものの、不動産の売買市場の実態より評価対象地の存する地域の宅地分譲の最低区画が70㎡程度と認められる地域は、土地の面積が400㎡程度の開発許可不要面積であったとしてもかつて広大地と認められたケースはありました。

東京都の標準的な住宅地域の新築戸建住宅は、平成31年現在地価の上昇もあって「土地を小さく割って販売総額を下げて買ってもらいやすくする」という宅地分割が多く見受けられます。
これをミニ開発と言い、かつての広大地評価ではこの場合でも広大地に当たると判定される余地はあったのですが、平成29年改正によって現在ではこういったケースは地積規模の大きな宅地には当たらないとされました。

まとめ

平成29年改正で、確かに旧来の広大地に当たる土地の要件と比較して、地積規模の大きな宅地に当たるか否かの要件が緩和されたため、地積規模の大きな宅地の適用範囲は広がっています。
ただし、だからと言ってかつての広大地に当たる土地が全て地積規模の大きな宅地に当たるわけではありません。

特に上記①のケースは、平成29年改正によって地域の実態にそぐわない状態となってしまっている典型的なケースです。
改正にはこういったひずみも伴うものだということをご理解ください。