相続税対策

土地評価の前提として知っておきたい路線価とは

相続税申告時の土地評価の基本となる方式は、①路線価方式と②倍率方式があるとお話ししました。
ここでは、その基本となる路線価とはどういうものなのかお話ししていきます。

相続税路線価・固定資産税路線価の設定のされ方

路線価方式に利用される相続税路線価は、おおむね地価公示による公示価格の80%を基準に設定されていますから、まずは公示価格とは何かを理解してください。
地価公示については、毎年3月下旬にニュースで報道されています。「今年の最高価格地点は東京都中央区銀座の中央通り沿いで、前年に比べて○%の変動でした」等と言われています。

この地価公示は、毎年1月1日を価格判定の基準日として、国から委託を受けた不動産鑑定士が設定されているポイントごとに鑑定評価を行って土地価格を決定し、1㎡当たりの土地価格を公表する制度です。
尚、この公示価格はさほど強い拘束力はありません。
法律にも「一般の人が土地取引を行うものは公示価格を参考として~」と定められており、必ずこの価格で取引しなければならないというものではないのです。
公示価格は価格判定の参考としては有用ではあるものの、例えば売買に関して売主・買主がそれとかけ離れた価格で契約してもその契約は有効ですよ、ただし、土地の価格というのは一般の不動産取引になじみのない人には特に分かりにくいですから、価格判定の参考として公示しますということです。

公示価格はこのように土地取引の価格の一指標である他にも、土地に対する課税の基本として定められているという性格もあります。
尚、同様の性格を有する価格に基準地価格というものもあります。これは各都道府県が行う地価調査という制度で、やはり不動産鑑定士に委託して各年7月1日時点の設定されている地点の土地価格を公表しますというものです。ここでは公示価格も基準地価格も同じような性格を持っているものだという程度で十分です。

さて、相続税路線価は公示価格を参考として敷設されているのですが、公示価格の概ね80%の水準で設定されています。
地価公示の地点が設定されているところと似ている地域を国税庁の方で判断し、その間の地域格差等を考慮しながら相続税路線価が設定されるのですが、仮にその土地に設定されている公示価格が100,000円/㎡であるとすると、相続税路線価は100,000円/㎡×80%=80,000円/㎡で設定されるということです。
ここからわかるとおり、相続税路線価もその年の1月1日時点の価格を基準としています。

次に倍率方式では固定資産税評価額×倍率がその土地の相続税申告時の評価額になるということをお話ししていますが、固定資産税評価額の決定で使われるのは相続税路線価ではありません。固定資産税路線価です。
固定資産税路線価は、市町村税である固定資産税・都市計画税の決定の際の基準となる価格です。これは全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216)等のサイトで公開されているものは調べられますが、市町村によっては非公開としているケースもあるように見受けられます。

固定資産税評価額は基本的に固定資産税路線価×その土地の面積(当然角地や不整形地等は補正があります)で求められます。

相続税路線価が公示価格の80%程度の水準で設定されているのに対し、固定資産税路線価はおおむね公示価格の70%程度の水準で設定されています。

土地価格の一物四価とは

以上のとおり今の制度では同じ土地でも4つの価格が同時に存在していることになります。

  • 取引される価格(公示価格を参考とするのが原則だが、当事者間で自由に決めても良い)
  • 公示価格
  • 相続税路線価(公示価格の80%の水準)
  • 固定資産税評価額(公示価格の70%の水準)

これについては様々な政策的な理由によります。
特に固定資産税路線価は公示価格に比べてかなり低い水準で設定されていますが、これは固定資産税・都市計画税はその土地の所有者に毎年課税されます。
固定資産税は基本的に評価額(厳密には課税標準額です)の1.4%を限度、都市計画税については0.3%を限度として、各市町村が税率を決定するものとされており、土地所有者はその土地を持っている限り毎年納税しなければなりません。
そのため、公示価格と比較しても低い水準で設定されているのではないかと考えられます。

相続税路線価は元々実際の取引価格よりも低位に設定されている

さて、公示価格の話に戻すと公示価格は不動産鑑定士が
①取引事例比較法
②収益還元法
という2つの方法を適用して決定するというのが基本です。
詳細な鑑定評価方法については省略しますが、おおむね公示価格は取引事例比較法で求められた価格の90~95%の水準で設定されています。
取引事例比較法は、類似した土地の取引事例と比較してその土地の価格を算出するという方法ですから、市場で実際に取引されている価格とも言えます。

ここから考えると、公示価格についても市場実態よりやや低めの価格が求められていると言えるのです。

そうすると、相続税路線価は公示価格の80%の水準で設定されていますから、単純に路線価×その土地の面積で算出する相続税申告時の評価でも、時価よりも安い価格が求められるのが通常であるという結論になります。
相続税法22条が土地評価は時価による、としており、時価は原則として路線価方式又は倍率方式で算出した価格であるとするメリットはここにあると言えます。

つまり、元々の時価よりも政策的に低く設定した路線価を基礎に評価しても納税者にとって不当に大きな負担にはならないでしょうということです。
もう一つは、納税者間の不公平を無くすために画一的な評価の方がやりやすいということも理由として言われています。

路線価方式、倍率方式による評価では不当となるケースも

相続税路線価、固定資産税路線価による画一的な評価では、実際の市場価値よりも高い価格が求められてしまうケースももちろんあります。
路線価はその地域における標準的な規模の整形地を元に設定されていますから、極めて形状の悪い土地、極めて規模の大きい土地等がそれにあたります。

そのため、このような土地については国税庁の別途財産評価基本通達で定められています。
こちらについては次以降の記事で紹介します。

まとめ

ここでは、相続税進行時の土地評価の基本となる相続税路線価、固定資産税路線価がどのようなものかお話ししました。
基本的には相続税路線価も固定資産税路線価も実際の取引価格より20~30%程度低く設定されているので、多くの土地、特に標準的な規模の住宅地等は路線価×面積による画一的な評価で大きな問題は生じないように制度ができています。